1、 地块的内容概要
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项目所在地是镇江市下属一新区，该新区的生态工业小区规划面积15平方公里，其中2平方公里为昆山经济开发区，吸引境内外各种资金继续呈强势攀升的态势，到目前已引进各类项目近80个，利用境内外各种资金约合人民币近70亿元，各项建设全面快速发展；
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项目所在地的地块大小为120亩，分2期开发；
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该地通过政府转让所得；
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该工业园土地120亩，政府出让价格与市场价格之差价约为576万元。政府出让价格为3.7万/亩*120亩=444万元；市场价格(8-10万元/亩)
为8.5万/亩*120亩=1020万元；
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已经投资的资金数额为765万元，以支付前期费用、部分土地款及部分工程款；
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计划总建筑面积为53521平方米，建筑密度为55%，容积率小于1.0；
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项目周边有意大利、法国和西班牙的工业园，周边标准厂房其中90%以上的工业厂房屋面是钢屋面，而墙面不是钢结构；意大利工业园出售的标准厂房配置较低，办公和工厂的划分仍按照旧的设计进行（墙面、屋面）。因此项目工业园的建设由专业的钢结构设计建设，建设标准较目前工业园的标准厂房较高，其主要客户目标定位为欧洲的中、小企业。
2、 项目总体规划简介
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工业园园区规划用地约120亩，即43311.8平方米，总建筑面积约53521平方米；
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其中： 一期40亩 建筑面积约21186平方米 预计2006年5月份交付使用
二期80亩 建筑面积约32335平方米 预计2007年年初交付使用
（部分厂房的结构已考虑了行车配置10T/5T）
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园区建筑用地43311.8平方米
其中：A类标准厂房 建筑用地4435.2*4=17740.8
B类标准厂房 建筑用地1940*13=25220平方米
变电房 建筑用地180平方米
垃圾房 建筑用地96平方米
门卫(销售) 建筑用地75平方米
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园区总建筑面积约53521平方米
其中：A类标准厂房 建筑面积5817.6*4=23270.4平方米
B类标准厂房 建筑面积2300*13=29900平方米
变电房 建筑面积180平方米
垃圾房 建筑面积96平方米
门卫(销售) 建筑面积75平方米
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园区建筑密度55%
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标高：长区与主干道高差0.6米，建筑室内与室外高差0.15米。
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园区设计整体环境优美，具备高效的基础设施和安全的投资环境。
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园区标准厂房均为单层，有A、B两种类型，其中A类可以根据企业的需求可分可和、单体布局灵活多变。
3、 各项目参与方的背景和情况：
工业园的土地拥有者其注册地为镇江市，注册资金为1000万美元。
由于本项目首期总投资预计将达到1500万元人民币（120亩），主要用于购买土地及部分建设用资金，因此从本项目特性来看，项目方将运用首期投入的资金作为启动资金，后续资金通过银行抵押贷款、项目融资、标准厂房的预售和销售等融资形式解决。首期投资资金将一次性到位，其余建设资金将采用分期滚动开发的模式以提高资金使用效率。
首期资金1500万元的投入形式为：
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51%--项目方投入765万元，占51%股份，以支付前期费用、部分土地款及部分工程款的方式投入；
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49%--引进的投资者以现金形式投入，即735万人民币。
4、 项目总投资估算
项目名称 金额（万元）
1．地成本 454
2.前期费用 221
3.市政公用设施配套费 134
4.建设费用 4073
5.其它工程费 21
6.后期费用（物业开办费） 10
7.销售费用 152
8.管理费用 86
9．财务费用 0
10．不可预见费 129
11．税金 391
总计 5670
5、 整个项目财务预测
项目名称 总额（万元）
1. 总成本 5670
2. 销售收入（1300元/平米X53170） 6912
3. 收入-支出 1242
4. 享受20%的税前利润（3.*20%） 248
5. 税前投资利润 994
7. 所得税33% 328
8. 税后投资者可分配利润 666
9. 投资者投入资金 1500
10. 税后投资者投入资金利润率% 44%
11. 回收年限 1.7年
12. 年税后投资者投入资金利润率% 26%
