项目投资要点

 

Ÿ           该项目距离沈阳市区中心约18公里，位于紧邻市区的农业高新技术开发区中心地带。

Ÿ           该项目位于沈阳市的三环以内二环以外，地价只有530元/平米，与该区域的其它楼盘相比，价格只有其0.3-0.4倍，极具升值潜力。地价占项目开发成本的30％；相对于市区的住宅均价在4000元/平左右，本区域的均价只有将近一半。

Ÿ           本期项目总投资共计20,889万元。项目采取分两期滚动开发，由于前期土地投资需求资金较大，自有资金主要用于土地和前期费用，尚有缺口。目前项目所有方已投入资金1000万元(主要为土地投入)，在取得商品房预售许可证前，该项目的资金需求量为5000-8000万元。

 

项目描述

 

Ÿ           拥有该地块所有权公司的股东为一辽宁房地产开发有限公司与一港资企业。

Ÿ           本项目用地是国有土地，用地性质是建设用地；经沈阳市土地交易储备中心上市拍卖交易，以净地方式出让。

Ÿ           土地于2006年在沈阳市土地储备交易中心通过公开拍卖取得，已经支付土地出让金1000万元，还需在二个月后支付3556万元。（总地价款4556万元）。

Ÿ           该地块在沈阳市土地储备交易中心的挂牌价为6856.8万元，与实际地价的差额2302.8万元为政府减免的配套建设费。

Ÿ       项目总投入：20,889万元，包括：项目总成本加上预扣的收入的15％的33％预扣所得税；预收的房屋款：2,063万元，为总收入的一半的15％；建筑商的垫资：3,877万元，为总的建筑成本的40％；需要的自筹资本金：7,000万元；预计的银行融资：7,949万元。

Ÿ           项目规划的建造类型为四层联排洋房、小高层和商业房。

Ÿ           规划占地面积：130亩，折合86,795 平方米；

Ÿ           规划建筑面积：86,796平方米，

Ÿ           规划 可出售住宅面积：85060平方米    

Ÿ           绿化率：35%

Ÿ           容积率：1.0

 

项目所在区域描述

 

Ÿ           项目所在区内地貌多样，北部、东部为低山丘陵，中部、西部大部分为蒲河冲击平原，地势辽阔平坦，海拔最高为252.8米，最低为62米，整个区域呈东高西低，北高南低地势。

Ÿ           项目的地形呈不规则上宽下窄，T型四边形，上北宽近3.5万米，下南宽近2.5万米，东侧长近3.4万米，西测长近2.9万米。

Ÿ       为解决项目所在区域与城市中心区的距离，区内已开通三条公路，包括一条至沈阳市区的快速道路，一条新修建的准高速公路和一条新翻建的国道，公交专线已开通。到今年下半年还将新开通3条线路，足以满足该区域的需要。

    

 

项目开发成本

 

 

项目收益

 

 

Ÿ           收益分析：

─         毛利润：7,978.1万元

─         所得税：1,361.5万元（所得税按销售收入的15％的33％随征）

─         税后利润：6,616.6万元

─         投资利润率：94.52%