饶及人论“过剩”：只有卖不掉的价格没有卖不掉的房子

《房地产周刊》2006-03-22 10:21:27

近日由国家统计局发布的关于空置房的数据和国土资源部得出的相关结论，掀起了一场关于住房过剩的大讨论，国务院经济发展研究中心学术顾问、美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁饶及人也表述了自己的看法。

三个数据区分不清只能是病急乱投医

饶及人认为，"空置房"的用语就不太准确，它应该分清三个数据：一个是滞销房，即老百姓买不起或者由于市场定位不准确，户型等不是市场所要的，卖不动；另一个是大家不想买的房子，因为质量不好或者跟当初开发商承诺的条件不一样；再就是投资型产品，买了不住的。

如果这三个数据区分不了，就容易造成误导，只会造成病急乱投医，因此针对目前的数据没有办法作准确评判。

饶及人认为，投资型房产，买了没人住，这类房子严格说起来不应该叫空置房，应该叫闲置房。对这类投资型产品没什么好遏制的，从商品交易来讲，投资是很重要的，如果都把钱存在银行，国民经济就会萧条，有钱要花才能促进经济发展。

只有卖不出去的价格没有卖不出去的房子

饶及人认为，对于空置房应由市场去调剂，政府没有必要去管它。在美国有种说法："只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房地产。"卖不出去，就降价！

"谁说开发商一定要赚那么大的利益空间，也许以前赚了10亿元，今年赔了3亿，那还是赚了7亿。难道开发商建的房子一定要按他的要求卖掉吗？"

"如果开发商不愿意降价，那政府为什么要去保护他，为他承担责任？就让他破产，让市场规律自由淘汰！最后进行没收、作不良资产清理，银行收了之后，以半价销售，自然能卖出去。"

饶及人说，暂时的空置不一定是永久的空置，政府所要作的只是控制土地的供给，对手里有空置房的开发商限制其竞标土地，"现存的产品都没有消化，还有什么资格来标地？"

老百姓买不起房的问题不能指望开发商来解决

饶及人认为，政府不应该期待开发商去建经济适用房。在美国，开发商就是在商言商，角色不清晰也会让开发商无所适从，会造成整个房地产作为一个支柱产业面临巨大的危机。美国的这类住宅被称作低收入人群住宅，是由政府征税来建，并提供管理的协助。

饶及人赞同以二手房市场来带动一手房，房子是耐用品，是长线投资不是短线买卖。由于人口结构改变、工作改变，一个人一生搬几次家是很普遍的，美国平均一个人一生要搬7次家，香港一个人一生要搬5次家，中国大陆搬3次家是很正常的，这样才能带动货物流通，才能转手转卖，而要实现转手转卖需要二手房市场完善机制。

不过，针对不要新建经济适用房的看法，饶及人认为，政府反而应多建新的经济适用房。首先，低收入的人也跟其他人一样，要享受现代社会的方便性，上世纪七八十年代的老房子都不符合现代生活需求，在建筑节能、结构布局、保暖、五金配件甚至于水管方面都要更新，改建起来很费劲。

其次，经济适用房未必劣质，与一般商品房而言，除去那些花俏的细节、装修的奢华程度不同，钢筋水泥都是一样的，都能满足基本的功能。