1	融资创新打造房地产企业的可持续发展平台
2	目录
3	中国房地产私人股权投资
4	中国地产融资发展之路中国地产市场融资方式的三个发展阶段
5	中国房地产行业的立法趋势一明显趋势是项目开发资金需求日益依靠非银行资本解决。
6	资本对中国的房地产投资机遇市场上存在较多的选择，每种选择都有各自的风险和回报
7	资本对中国的房地产投资机遇（续）
8	房地产生命周期的投资节点
9	房地产私人股权投资基金房地产私人股权投资基金将成为市场发展动力。
10	机会型基金在中国面对的挑战 2004年以来海外投资基金进入中国市场，主要与最大型开发商合作和投资一线城市（深圳、广州、北京、上海)；业者在搬迁、设计、建造、销售等阶段成本和管理不透明，基金经理人作为投资代理人无法证明克尽职守和提供充分披露。国际房地产基金在中国出现水土不服，在开发投资上尤其明显国际地产基金的运作模式主要专业开发管理商的配合，在中国难以找到可以信赖的开发管理商；传统外资基金投资策略和监控较刻板，难以适应中国市场的需求；事实上根据开发流程和关键点有针对性地进行控制才是有效控制投资风险的法宝。
11	房地产私人股权基金概念私人股权投资基金是另类资产投资的一种另类资产是上市股票和定息债权收入以外可供投资的资产，主要针对机构投资者；开发型房地产投资基金属于私人股权投资基金的一种，通常被称为房地产私人股权投资基金，其投资运作方式与私人股权投资基金（中国称之为“创投”）基本上一致。
12	房地产私人股权基金概念（续）一般只投资房地产开发商或房地产开发项目公司；获得利润方式通过获得资产（例如：土地），改造（建设）后再出售；属房地产机会性投资的一种，投资需要复杂的谈判，业绩取决于获得优良项目和投资管理能力；房地产私人股权投资基金要成功操作，须具备以下能力：熟悉房地产的开发流程；有能力对项目公司实施投资监控和管理；拥有能紧密合作的项目开发管理公司（开发商）作为合作伙伴；对项目公司现金流的预测和管理能力；较为符合中国国情的投资操作手段。
13	房地产私人股权基金概念（续）
14	房地产私人股权基金概念（续）
15	混合基金基金模式投资管理公司所管理的拥有不少于两个的投资者共同设立的投资实体；投资经理是受托人，合伙制、有限责任公司和信托之间没有本质区别；每个投资者都拥有基金的一部分，利用集合投资来提高获利和降低风险；投资者只承担有限风险，不干涉基金的日常管理；基金经理决定基金的投资时机把握一旦确认投资，投资者对基金的投资类型和地点不干涉
16	分立账户基金模式欧美投行向富人和家族投资公司提供的个性化基金产品；每个基金账户只有一个或多个一致行动人士或机构，投资经理就是受托人；分立账户投资者是投资实体唯一拥有者，除此外与混合基金没有区别；投资过程由基金经理人按预先约定规范操作，投资人选择控制和管理；投资多元化较小，规模相对混合基金小，但追加筹集灵活度非常大；投资经理像管理混合基金一样来管理投资实体，投资人的参与性可以更大；投资者可对于资产的管理进行更多的干涉，因为投资者设立投资准则和策略；对投资时机的选择和投资的地点和类型实施更多的干预；对外信息披露受到更多的控制，基金的运作模式将更加灵活。
17	以分立账户模式投资的优点分立账户和混合基金基本一致，只需面对少数量投资人使操作更加灵活，特别适合中国的市场环境；当中国地产投资市场未成熟，分立账户可以给投资者更多的控制；根据投资人喜好，对基金管理人的控制和自主性可据需求作调整；在投资策略的调节更加灵活，可适应市场的变化，更容易获得高回报；对投资者而言保密性更强，可降低潜在税务风险和成本；投资过程中或会需要偏离投资原则，分立账户模式给予基金更高自由度。
18	目前金融环境下可选择的融资攻略中国的房地产企业要与国际基金对接，自身应该具备以下几个条件：资产管理公司须集投资银行、房地产、国际管理经验等元素，声誉卓著、值得依赖，国际专家和本土专家结合；管理团队成员须拥有在中国的资产管理技能，在专业范畴内拥有优良的业绩；基金管理人拥有成功与当地开发商合作的经验；其诚信能够被国际投资者所信赖；拥有被证实可行，经过实际运作验证的盈利模式。房地产投资专业知识和迅速把行业信息转换为投资分析信息的能力；寻找及鉴别优良项目的能力，快速的投资评估程序，能够迅速反应。
19	国际地产商运作模式研究
20	美国房地产开发商的发展模式房地产金融、开发、中介和流通产业链完整并协调发展；以房地产基金、专业投资公司组成的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、掌控中介和流通的组织者；核心是金融运作而非开发营建，基金或投资银行成为市场主导者，地产建造商或中介只不过是围绕房地产基金的配套环节；投资商主要从事物业投资不从事物业开发，真正大地产商出于金融领域；银行是金融产业链中比例最小部分，有基金和投资商支撑银行风险很小。
21	汉斯地产和金融产业链的互动模式汉斯公司 — 从纯发展商向发展和投资商转型的范例 46年前是一家传统小地产公司，目前业务包括地产基金管理、地产投资、第三方项目开发管理、合资项目开发管理、物业管理等，是全球最大的房地产开发商之一；业务的触角延伸到房地产产业链的各个环节，拥有了自己独特的融资渠道；在经济的任何周期都拥有强大的资金支持，成为了汉斯特有的核心竞争力；汉斯倾向与有资金的投资商合作，通常的汉斯自己也投钱。不过条件是: 占有10-30%的项目权益；成为项目的管理人；汉斯公司能额外分享20%利润。架构的关键在于万一项目出问题，无损于汉斯的其它资产，是欧美市场企业惯用金融产业合作模式；
22	汉斯地产和金融产业链的互动模式（续）与房地产投行、房地产基金管理人，建立了“新兴市场房地产基金”； “新兴市场房地产基金” 1996年9月启动，合作方包括摩根士丹利及美国著名的基金管理公司 – 美国西部信托，汉斯同时也任股东；三方分工模式：汉斯负责找项目并利用自己的能力确保项目的成功操作；美国西部信托本身是基金管理公司，提供资金帮投资者理财；摩根士丹利负责为项目完成后设定合适的退出机制，例如可能把几个项目打包上市，或者卖给一个保险公司作为长期稳定的投资。汉斯获得在房地产业生存发展最重要的法宝 – 充足的资金支持；
23	汉斯地产和金融产业链的互动模式（续）基金程序严格、手续烦杂，但开启了方式多样的股权融资渠道，一次又一次成功的项目融资和结果，汉斯公司获得了极高的商业信誉；与基金的结合使汉斯的开发资金源源不断；每一笔基金意味着上一个项目的成功，每一个项目成功又意味着下一笔基金；在长达46年的时间里，汉斯公司从一个小公司发展成拥有3000多员工的跨国企业； 46年间，无数新兴地产公司不幸夭折，汉斯公司却没有一栋楼被银行拍卖和没收；从未拖欠过银行的贷款，只要汉斯举手，就会有大量的资金跟进。
24	合资房地产基金组建
25	基金组成构成基金可选择注册地：美国德拉瓦州/百慕达/开曼岛/英属维京群岛；美国德拉瓦州合伙公司的可征税收入直接下放到合伙人，公司不用支付所得税；百慕达/开曼岛/英属维京群岛均为税务天堂，公司层面无需缴纳所得税；项目开发管理公司将提供项目剩余所需的所有资金
26	基金组成构成（续）
27	资金投入
28	资金投入（续）
29	投资收益分配
30	各自的权利
31	“基金+项目管理商”地产与资本合作趋势地产商利用高财务杠杆完成项目融资的时代将渐为过去；中国金融政策收紧导致银行对房地产开发企业的信贷审批日益严格；各地政府也逐渐收紧商品房的新房预售制度；预收订金、预收款、首付款甚至整个房款筹集工程建造资金将越来越难。市场在逐渐趋向“产业+ 资本”的模式市场变得越来越趋于资本密集，房地产逐渐成为投资产品；开发商与之地产基金配合可解决资本筹集、风险分散的需求；增强开发商应对市场变化的能力。国外地产商的成功经验值得借鉴国际成功的房地产企业拥有自己占有股份或者紧密合作的房地产基金；房地产基金成为为开发商持续提供资金的平台；投资和开发更大型的项目而无需面对资金紧缺的困境。
32	吸引和发起房地产基金须具备的条件相对透明和规范的企业管制制度和科学的业务流程运营体系基金需要具第三方开发服务经验和思维方式的项目开发管理商较多的楼盘的开发经验和数目，令海外投资者更具备信心市场喜欢哪些具备丰富开发业绩和成功经验的开发商具备较强的服务意识和协同性的服务体系如果只希望解决短期的资金问题而不从战略发展的角度考虑，还不如不做投资者认为真正高附加值存在的领域在于外包的项目开发管理服务房地产开发管理服务商因为擅长提供第三方开发服务，被市场认同的程度会更高。
33	吸引和发起房地产基金须具备的条件（续）第三方的项目开发管理能力基金管理人需要证明在执行和管理投资过程中是否履行了应尽的责任；项目开发管理商更看重与基金长期的合作，愿意使项目公司的运作更加透明表面上看来，单个项目绝对利润降低了，实际上他们的股权回报率是惊人的基金也因为有了可以依靠的伙伴建立良好的业绩和投资纪录，令到往后的募集更加顺利。注重项目开发管理，注重风险控制更胜于单纯获取项目利益最大化大部份项目投资人更关注风险管理房地产基金在开发过程中普遍注意项目建设期的风险管理采用总包和分包的模式使项目成本透明，基金经理也比较容易向投资者交待
34	吸引和发起房地产基金须具备的条件（续）品牌没建立前，具备足够吸引力的回报承诺是重要手段专注的投资策略基金的投资策略过于多元化会使基金丧失吸引力在募集时最好已经确定了具体的投资项目专注最有经验的市场领域比较好的选择是采用有限合伙制的基金形态一般为两到三年的投资期限房地产基金募集是对未来的承诺，早期的募集难度比较大；基金构成和地产商与基金管理公司的配合, 将对其能否实现承诺及未来能否再次募集基金起决定性的影响；基金的募集，是复杂的系统工程；
35	房地产基金项目评判体系基金首先要求发展商提供项目的发展上的宏观走势研究，先是对国家级别、城市级别的调研；在圈定相对目标之后，再对该地区政局状况、货币价格走势、经济增长动力做深入分析，具体到产品层面时，甚至还需要市场调研机构提供的第三方调研；基金在做投资以前，会对地产商以前开发过的所有项目进行严格的考察；地产商要获得基金投资，首先要给基金投资委员会演示以前所有的项目；律师要对地产商过去所有的业绩、业务往来的银行等进行全面了解，对团队里参与基金运作的人进行周密的考察；一般发展商要满足这些信息要求没有一群房地产投资专业人才的支持是很难做到的。
36	国际房地产基金对地产投资项目的监控体系
37	盛诺金募集程序
38	基金募集程序第一步　　投资者阅读基金配售备忘录和演示文稿第二步　　签订有限合伙协议/基金管理协议第三步　　签署聘用开发管理公司的协议第四步　　投资者资金进入，募集完成
39	基金投资机制有限合伙制/基金管理协议阐述有限合伙人与普通合伙人（基金经理人）的关系、责任和权利强调特殊的规定：经济交易 (资产分配, 资产的投向, 资本回报) 投资限制 (分散性、区域、项目) 管治上的一些考虑 (责任、权力、义务) 利益的分配其他内容特殊的权利，共同投资安排基金募集结束后可修改投资限制条款的前提其他可调整条款
40	基金投资机制（续）签署协议投资者和基金管理人以及普通合伙投资者需要承担义务当过多认购时可定向选择其中的一部分投资者合约正式生效的前提有限合伙人的资金在一定期限的最大化效用基金管理人需要为基金获最大内部报酬率基金结束条件触发前提基金规模的达不到最小要求相关陈述委托书：允许有限合伙人优先修改协议
41	盛诺金地产基金投资案例
42	盛诺金投资业绩—小户型住宅
43	盛诺金投资业绩—小户型住宅（续）沈阳“青年居易EASY-GO”一期是一个占地2万余平方米的现代时尚品质社区，位于沈阳市铁西区北三东路与爱工街交汇处，社区总建筑面积近6万平方米，2栋小高层、7栋多层楼宇将带形中心绿地围合其中；该项目总投资为18,300万元人民币，第一期已经交房入住，第二期销售基本结束，该项目八个月回收原始投入现金流。
44	盛富资本与盛诺金简介
45	盛富资本简介盛富资本国际有限公司（“盛富”）为专注于大中华圈跨境投行和基金管理业务的亚洲投资银行，盛富资本的成立源自于台湾第二大券商日盛证券(Jih Sun Securities)于1999年把其亚洲投行业务与美资投行嘉富证券(Cresvale Securities)合并，并组建盛富资本 (Synergy Capital)作为其在中国提供投行服务的执行平台。在2004年初盛富资本通过管理层收购而独立。目前盛富资本是盛诺金房地产基金的基金管理人，团队遍及香港、深圳、上海、北京和美国西部，业务包括在美国和中国从事房地产投资和基金管理业务，在大中华区从事企业上市财务顾问服务和购并服务。
46	盛富资本简介（续）盛富资本的投资银行家近年来曾先后为客户筹集超过三十五亿美元的发展资金，主要投资客户包括资金充裕的境外上市公司、上市公司董事长和希望投资中国市场的国际基金机构，利用团队丰富的企业融资和战略咨询经验，盛富资本开创了房地产投资领域符合中国国情的独特地产基金管理模式。盛富资本提供的投资银行服务包括以下几个大的系列：房地产基金管理企业购并服务上市财务顾问服务战略咨询服务公司挽救重整我们可以协助客户完成融资金额五千万到八亿港元之间的香港和海外首次公开发行工作，安排融资金额在两千万到三亿港元之间的私募项目。
47	盛富资本地产基金管理业务盛富资本的地产基金业务提供全方位房地产投资银行服务，主要为机构投资者、房地产企业、上市公司和海外高资产值个人提供地产项目开发融资、购并、地产重新定位、和失败项目挽救服务，我们的主要使命包括：为境外房地产投资者提供投资中国房地产业务的平台，建立最佳中国地产投资模式；为中国的地产开发商提供发展资金，帮助他们实现业务透明和完成国际融资之路；为房地产投资交易的提供创造性的可执行的方案。盛富资本团队在地产投行业务方面有丰富的经验，盛诺金地产基金的成功募集和运营源于盛富团队拥有丰富知识和所管理的项目开发公司培养了擅长从事开发管理的人员，使我们能准确把握机遇。
48	美国盛诺金基金简介盛诺金地产基金有限公司按照美国德拉瓦（Delaware）州法律注册成立的地产基金公司，由盛富资本国际有限公司发起并担任基金管理人，获广泛的海外投资人的支持，是专注投资于中国地产开发型项目的国际房地产投资基金。目前中国市场上少数具备地产开发成功投资经验的外资基金之一，采取专注的投资策略，专注投资二线省会城市，瞄准具备居住功能和投资升值功能的小户型社区和城市近郊大盘综合社区。盛诺金目前拥有约两亿港元的资金投资于中国大陆，第一期的盛诺金房地产基金拥有约一亿港元专注投资小户型社区。为确保为后续的投资项目提供可靠的项目管理服务，盛诺金致力培育为其提供地产开发管理服务的地产开发管理公司，提供开发资金与当地战略伙伴共同投资房地产项目。盛诺金基金通过与在小户型开发方面著名的地产项目管理商居易国际的合作，并在2004年成功投资济南和沈阳两个房地产项目逾1亿港元，取得良好的效益。目前盛诺金基金二期已经完成募集，成功筹集一亿港元，盛诺金基金二期将延续一期的投资策略，目前盛诺金基金III,IV,V,正在募集中并将采用不同的投资策略。
49	演讲嘉宾介绍黄立冲 (Dennis Huang)，现任香港投资银行盛富资本国际和美国盛诺金地产基金公司的董事总经理，持有香港证监会主管负责人和联交所上市的主管保荐人牌照。是美国、香港和中国三地的投资银行资深专家。黄先生毕业于美国南加大马素商学院和Leventhal会计学院，为美国注册会计师，著名国际资本市场专家和投行评论家，常应邀出席各种国际企业融资峰会论坛和专业培训任演讲嘉宾，提供包括战略、上市、企业挽救、购并、价值评估等课题的培训讲座。黄先生在美国、香港、和中国大陆都有丰富的投行管理和财务顾问经验，曾任国际咨询公司普华企业融资与企业挽救高级顾问，后加入英国投行国民西敏证券负责企业融资业务，后任亚洲投行日盛嘉富执行董事和中国区总裁。黄先生有超过十年的上市和购并实战经验，所领导的投行业务曾在香港上市市场名列前茅，曾为合生创展、香港新世界集团、创维电子、裕兴电脑、科瑞控股、第一天然、中国绿色食品、华翔电路、互太纺织、勤加缘媒体、兆峰陶瓷、华夏证券、中海油、英荷壳牌、南方证券、平安保险、中兴通讯、华为等企业担任上市、收购兼并和融资顾问。并成功发起并募集盛诺金地产基金。