2006年4月广州和深圳甲级写字楼研究

广州市场综述

2005年广州经济保持高速增长的势头，越来越多的跨国企业进驻广州，使得甲级写字楼租金水平持续走高，截至2001年底全年租金累计上升7%。第四季度，甲级写字楼的整体租金报115.1元/平方米/月，与上季基本持平，由于多栋写字楼集中在2005年下半年交付使用，2005第四季度广州甲级写字楼物业整体空置率上升至12.6%。2001年全年甲级写字楼物业吸纳量达近24万平万米。

2001年全年广州甲级写字楼新增供应逾35万平万米，天河区仍然是新增物业最为集中的区域。200北省四季度共有两栋甲级写字楼封顶并交付使用分别为位于天河路的广晟大厘和珠江新城的富力利讯大厦，新增逾7万平万米办公面积。作为广州未来CBD的珠江新城 在建及潜在供应量非常大，日前广州地铁三号线的落成运行，使珠江新城成为最大受益区域 使其对进驻广州的大中型企业更具吸引力。

超甲级的国际金融广场及富力中心项目将在未来1-2年内交付使用，提供近15万平万米的办公面积。届时广州甲级写字楼市场竞争将加剧，会给市场消化带来相当的压力。

2001第四季度天河区甲级写字楼市场表现良好，新竣工的广晟大厘租金及售价分别达120元/平方米/月及13,800元/平万米，目前已有花王、3M等跨国公司入驻。即将干2006年底交付使用的国际金融广场目前继续提前预租租金报150元/平方米/月起。

2006年仍然是广州甲级写字楼的集中供应期，预计全年新增甲级写字楼将达约71.6万平方米。高素质物业的集中推出，带来未来2年总体空置率会有较大幅度的上升，预计2007年将达到空置率的高峰，整体租金水平在空置压力下会有小幅下调，但成熟区域租金将保持稳定。

2001年第四季度先灵葆雅和雅培分别租用广东电信大厦500、1,200平方米办公面积；马士基搬至信源大厦，租用3,300平方米办公面积，花王租用广晟大厦800平方米办公面积；TNT租用健力宝大厦140平方米办公面积。

深圳市场综述

2005年第四季度甲级写字楼的整体租金水平保持在120元/平方米/月左右与上季持平并略有上升。除2005年新近入伙的安联大厦及诺德中心，2005年第四季度深圳甲级写字楼物业整体空置率继续走低达到7.7%，2005年全年甲级写字楼物业新增吸纳量达到接近19平方米，大大高于2004年水平。

预计2006年核心区甲级写字楼新增供应接近有40万平万米办公面积投入市场，将达到历年峰值，届时竞争会更为激烈。另外，中心区的香格里拉、丽兹卡尔顿及喜来登酒店已正式启动．2006年将有晶岛国际购物中心、怡景中心城及星河COCOPark三大购物中心投入使用。商贸氛围的日渐成熟．对写字楼市场将产生积极影响。

核心区写字楼需求目前主要体现在销售方面．甲级写字楼物业整体销售价格持续上涨．平均售价能达到17,000元／平方米左右．同比增长10％左右．除了物业品质有所提高以外．也表明投资者对核心区未来发展普遍看好。同时 全市的写字楼销售均价达12,491元/平方米，同比增长了25%。罗湖区蔡屋围商务圈的甲级写字楼市场表现良好，例如华润大厦出租率已近100%，地王大厦虽然受到华润大厦及核心区新甲级写字楼的竞争冲击，但现有客户的大面积扩租使空置面积快速被消化掉，占有率也非常理想。

随着深圳核心区甲级写字楼新增供应2006年的集中入市，该区域的竞争将最为激烈，受此影响，预计2006年全市甲级写字楼的空置率会有所上升。2005年第四季度渣打银行扩租地王大厦1,000平方米的办公面积。澳大利亚培宝国际租用安联大厦620平方米办公面积。申银万国租用安联大厦550平方米的办公面积。瑞士雅培制药进驻华润大厦占用约660平万米。