沈阳再度归并新区 土地权属尚存变数

    沈阳合并辖内两区，却引发对于地价和房价的澎湃联想；深圳特区外延仅经数次提案，便已舆论飞扬、蔚为大观，且被部分发展商透支炒作；郑州扩城持续发力，不仅带动郊区置业趋势，亦引发楼市投资热浪。

    这至少表明了城市行政规划与地产繁荣之间的微妙关系。在国家"十一五"规划和房地产宏观调控的双重背景下，我们希望这种微妙关系是良性和可持续发展的。毕竟，我们今天已身处理性发展的年代。

    市、区两级土地管理部门之所以争抢土地权属，实因牵扯利益。而对房地产企业而言，土地管理权的归属对他们并没有影响，政府部门办事效率更高、办事程序更便捷才是最重要的。

    继2002年6月沈阳铁西区和沈阳经济技术开发区合署办公之后，3月1日，沈阳市人民政府宣布，所属新城子区和辉山农业高新区实施合署办公，成立沈北新区。这不仅仅带来行政区域的变化，土地和房价新的走向才是最受业界关注的。

"第二个铁西"

    合并后的沈阳市沈北新区被称之为"第二个铁西"。之所以如此称呼，是因为沈北新区完全出自"铁西新区"模式：临近的旧城区与开发区（高新区）结合，同时享受市级经济管理权限。

    而与"中国装备制造基地"--铁西新区不同的是，沈北新区主打"农产牌"，即沈北新区以农产品和食品加工为主体，以汽车电子零部件及先进装备制造业为支撑，打造东北地区先进农产品深加工基地、现代都市型农业基地、汽车电子零部件产业基地，在靠近三环的区域建设沈阳北部具有田园生态特点的新城区。

    沈阳市人民政府已经承诺将拨付开发建设启动资金，加快推进沈北新区的城市化，改善沈北发展环境。沈阳市市长李英杰明确表示，政府将加大招商引资力度，加快路网建设、产业园区基础设施建设、蒲河改造等，以加快郊区向城区的转变步伐，从而带动沈北地区社会主义新农村建设。

    "这是沈阳在区域经济布局上的又一个大手笔整合，可以预见将会取得巨大效应。"辽宁省社会科学院学术委员、省情研究所所长梁启东说。

    梁启东认为，铁西区和经济技术开发区合署办公后，两个区都得到了长足的发展，足以证明这种做法对经济的巨大拉动作用。而从新城子和辉山两区看，优势的互补作用明显，如果能够实现优化组合，就能扩大高新区原有的体制、技术创新效应。"老工业基地的振兴，不仅仅需要产业的调整，更重要的是经济布局、生产力布局的调整，两区的合并打破了行政区划的限制。"他说。

    其实，沈北的开发不仅仅是沈阳南北协调发展的需要，"以此为结点，连接吉林、黑龙江，加快沈阳建设东北地区中心城市的步伐才是长远目标。"沈阳市委书记陈政高说。

土地权属悬念

    按规定，合署办公后的沈北新区将享受市级经济管理权限。这意味着如果没有大的变化，沈北新区将跟铁西新区一样，享有在本辖区内独立进行土地交易的权利。然而，据记者了解，事情并非那么简单。沈阳市规划和国土资源局与沈北新区规划和国土资源分局都很看重这一权限。

    此前，记者曾致电沈阳市规划和国土资源局相关部门，该部门负责人称，并未听闻局里有拱手让出沈北新区土地管理权的决定。

    沈阳市规划和国土资源局辉山农业高新区分局局长夏君轶也向记者证实："沈北新区刚刚成立，类似土地管理权等诸多问题还需商讨解决，最终的答案要等到6月份才能揭晓。"

    知情人士透露，沈阳市规划和国土资源局早有意收回铁西新区对土地的管理权，但迟迟未能如愿，此番沈北新区也想"独立"，自然更有难度。"之所以双方始终争抢权属，实因牵扯利益。"该人士称。

    "其实，只要市局与分局之间的一些问题理顺，管理权收回也无所谓。"沈阳市规划和国土资源局铁西分局局长刘振海告诉记者，"土地就是商品，土地管理权的归属对房地产商来讲并没有影响。"

    记者采访的开发商也都表示，对企业而言，政府部门办事效率更高、办事程序更便捷才是最重要的，至于土地在哪里招拍挂倒是次要的。

快慢效应之辩

    沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司副总经理李广华称："沈北新区的前景还存在诸多变数，但新区成立后地价与房价上涨已成定数。"

    然而，这种区域划分带来的"热效应"强度还很难有定论。香港泰盈决策集团有限公司市场部经理冯国成接受记者采访时分析，"随着沈北新区周边配套的逐步跟进和完善，新区的人气也会相应提升，因此住宅开发用地会在未来两三年后逐渐火热，而且这个时间应该不会提前到来。"

    目前，尚未感受到沈北新区加大房地产开发的气息，但从3月中旬辉山高新区推出的两批开发用地的情况来看，已经可以看出政府部门的倾向：15块土地中只有2块用商业用地，其他13块全部规划为住宅用地。

    就铁西新区的经验来看，合署办公后的经济技术开发区这几年的房价正缓步上升，但涨幅并不明显。沈北新区内原新城子副城的房价平均涨幅不会很大，新城子副城只有所属辖区内的道义开发区近两年的房地产市场活跃，均价也只是在1500元/平方米左右，因此，大多数专家和地产商都推测，沈北新区房价若要整体上扬，确实需要一段时间发展。

    但沈阳建筑大学管理学院副院长刘亚臣却认为，两区合署办公后房价拉动是长远效应，但新区成立后对地价的快速拉升效应会很快显现。

    刘亚臣认为，由于合署办公后，新区内的土地性质骤变，原农用土地、荒地、山体都将有可能被开发利用起来。在晋级城市土地后，这些土地将参照沈阳市城区基准地价标准执行。因此，沈北新区的土地价格的涨幅将比房价的涨幅更为明显。

    当然，由于沈北新区刚刚成立，"区内的功能分区还没有最后确定，区内房价、地价到底是快速上涨还是缓慢提升，还要看区内的基础设施建设的跟进程度。"刘亚臣分析。