本采访所涉及的文章发表于：《第一财经日报》2008年3月28日

土地“炸弹”频袭准IPO房企


融资困难

虽然通过内地证券市场可以帮助中小房地产企业获得企业发展的资金，但是面对A股上市程序的繁复和效率的低下以及诸多不确定性因素，特别是在目前国家连续的宏观调控政策下，证监会加强审查力度以配合政策的实施，因而近半年来已鲜有房地产企业在A股实现IPO或是再融资。与此同时，银行加强审查贷款风险的配套措施，使得开发商向银行贷款的渠道也相应减少。显然传统的融资渠道已无法满足房地产开发企业对资金的渴求。

于是港交所成为大多急需融资的内地房企的唯一选择。毕竟在香港，许多内地房企圆了自己的上市梦：碧桂园，合景泰富，SOHO中国，奥园地产…… 然而，随着美国次贷危机在全球的蔓延，多重因素使得香港股市巨幅震荡，投资者普遍对后市信心不足。今年1月，昌盛中国在香港IPO搁置。春节后，首个赴港上市的恒大地产也宣布延迟IPO计划，两起案例都给后续所有赴港上市的内地房企造成很大影响。

事实上，许多迹象都表明这轮调整似乎已在股市与楼市双向展开。股神巴菲特去年在市场最火热的时候，在人们困惑和不可思议的注视下，从12港元/股开始抛售中石油港股，并从持有中石油23％的第二大股东，在不到3个月时间内，一路减持成为持股3.1%的小股东。半年后的今天，香港中石油的股价已经不到10港元/股。

王石在4个月前回应记者的拐点论之时，曾引发业界长久不衰的讨论。然而春节刚过，万科就开始了在全国范围内30个楼盘的打折销售。随后昌盛中国和恒大地产香港上市搁浅，其间伴随着曾和王石拐点论对立的中国地产界另一重量级人物潘石屹论调的转变，再到美国铁狮门以大大低于市场预计的67亿元购得上海新江湾城F地块，显示土地市场的调整亦随新盘市场同步展开。中国房地产业已走在了价值理性回归的路上。

洗牌

王石宣称：中国房地产的冬天来了，万科已经做好了过冬的准备，并且告诉同行，现在已经是冬天，抓紧准备起来。而国际金融大鳄也早已摸准了目前中国房企的软肋，缘于过度囤地和国际金融环境变化以及国内调控政策多重因素的中国大多房企的资金链危机，将导致中国房企的重新洗牌。

高盛分析师在3月26日公布的一份研究报告中称，始于去年春夏的美国次级债贷款危机，包括银行、券商、对冲基金和政府支持企业在内的美国借贷机构，在提列贷款损失准备后，将蒙受大约4600亿美元信贷损失。而自去年夏季发生信贷紧缩以来，这些借贷机构已经公布减计了1200亿美元，也就是说，尚有约四分之三弱的损失将在今后陆续体现出来，将造成什么样的影响，目前谁也说不清，国际金融形势不容乐观。香港实行的是联系汇率制，所受冲击将比内地影响更大，香港投资者对后市的预期，普遍缺乏信心，内地房企香港上市融资前景渺茫，而内地CPI高企，从紧的财政和信贷货币政策势必进行下去，外求无门，内企无望，资金来源成为内地房企面临的大考，行业新一轮整合洗牌就此拉开序幕。

普通商品房的价格，从来就没有普通过。何时才能让普通商品房真正普通起来，让住房成为一项真正大众化的商品，是我们期待中国房地产这一轮洗牌的唯一理由。

以降价换周转　房企牺牲利润求资金

“今年必将有一部分开发商降价销售，以快速回笼资金。”尽管SOHO中国董事长潘石屹并不认可“拐点论”，但对于同行未来举措，他仍旧抱有这样的观点。

通过SOHO中国对内地上市房企数据的研究，潘石屹得出一个不容乐观的结论。他表示：速动比率是衡量企业可以立即变现用于偿还流动负债的能力，一般来说它的比值在1~2之间比较合适。但是目前大多数的地产企业速动比率都在1以下。这就表明许多企业的资金链都显得异常紧张。 该公司提供的一份分析报告显示：当前万通地产(600246行情,股吧)的速动比率为0.6；中粮地产(000031行情,股吧)、雅居乐为0.5；首创和万科均为0.4。

为“资金”寻找解决方案显然已经成为诸多地产公司急于解决的问题，为此，他们不惜大幅“让利”给购房者或者中介行。

事实上继万科之后，大规模促销已在全国范围内蔓延。2月28日，武汉东星集团旗下光谷中心花园住房价格由原来的8800元/平方米狂降至6000元/平方米，降幅超过三成。写字楼则由原价9800元/平方米降为7000元/平方米，降幅达到28.57%；商铺也由原价20000元/平方米降为16000元/平方米，降幅为20%。

集团总裁兰世立面对媒体，毫不讳言东星此次“是直接降价”。而降价的意图则是“回收大量资金，进行再投资。大幅降价，启动市场抢占先机”。 兰世立表示：“不仅仅是在武汉，在全国房价都是有价无市。武汉整个春节期间只卖一套房，开发商肯定会针对市场上所出现的这些问题,采取一定的措施。”

沪上一位知名中介行资深人士也透露说：“我们开始接到大开发商的单子，要求与我们合作，利用我们已有的客户资源推销一手房。”这些大开发商甚至不惜让利1个点给中介公司。该人士称，这在楼市火爆的时候几乎很难想象。

“对那些资金链条非常紧张、摊子铺得很大的企业首先应及时地、理性地进行调整。对房价的影响和房地产市场的影响将是下一步的事。我们当然会密切观察。在此期间，一部分房地产企业会采用降价的方式回笼资金。”潘石屹对于下阶段楼市以及房价的判断显然已经出现了动摇。

以现金流为中心　房企致力于降低负债率

“2008年以现金流为中心，在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展。我们会积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，通过收购兼并或者合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。”一位不愿透露姓名的保利地产高层对《第一财经日报》表示。

同时，近期恒大地产搁置香港上市、中国证监会禁止房企IPO用于买地等新消息，进一步加大了快速扩张的房企的压力。如果说以前囤地是房地产公司的头等大事，那么现在融资则是它们魂牵梦萦的第一要务。

在经过2007年的买地大战后，不少房企正在为过去的快速囤地扩张策略付出代价。多家地产公司的负债率录得明显上升，而且根据它们的年报显示，其经营期末现金流往往只有负债额的10％左右。而随着去年下半年买下的高价地块缴付期临近，它们正面临着开工面积加大以及地价缴纳额增加的双重压力。

强调现金流

从此前多个地产公司发布的年度业绩报告或快报可以看出，上市房企正在从以往的土地储备竞赛，转向致力于降低负债率、维持稳定的现金流。

3月21日，万科（000002.SZ）发布年报时，少见地强调了目前手握170亿元的现金流的情况。成为目前已知的上市房企中手握现金最多的公司，紧随其后的是在港上市的SOHO中国（0410.HK）和信和置业（0083.HK）。其中，SOHO中国拥有150亿元现金，信和置业表示目前拥有约136亿港元现金的情况下，将继续有选择性地在香港地区及内地添置土地，达至最佳盈利前景。保利地产（600048.SH）的现金流则为120亿元左右（现金46亿元及新增73亿元银行信贷额）。

在发布2007年业绩的同时，多个香港地产股也在强调自己的现金流健康。嘉里建设（0683.HK）于3月18日宣布全年纯利增长40%，同时资产负债率从去年的35％下降至去年底的20％。新世界(600628行情,股吧)中国（0917.HK）执行董事郑志刚表示，收紧信贷对公司影响不大，因为现金充裕。尽管2008年度上半年负债比率由2007年末的17.7％上升至25%，但手头仍然拥有现金63亿港元。

“现在对于内地房产企业来讲是现金为王，这半年来广州、深圳等城市的房地产交易受到了调控措施的影响，许多地产商在苦撑。而在市场上，目前香港投资者对内地房产企业已有充分了解，一两年前,他们会对拥有大量土地储备的企业感兴趣，但现在利润和现金流等因素变得更为重要。”香港时富金融研究部董事罗尚沛对《第一财经日报》表示。

“资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈，这是万科早在2006年就作出的判断，公司也一直致力于拓宽各种融资渠道，以增强资金实力，过去几年中，这一策略为公司的快速发展奠定了很好的基础。”万科集团执行副总裁肖莉此前在接受本报记者采访时表示。

上市之难

“回归A股的所需材料已经报给了证监会，我们希望两个月后能够获得审核。但是这只是希望，并非此前外界所传闻的‘两个月内回归A股’。一切要看政府部门的批复。”富力地产某高层透露。

从去年三季度宣布将在“年内回归A股”，到去年12月富力董事长李思廉说“本月将回归A股”，再到今年3月上旬李思廉表示“希望两个月内回A股”，富力方面的说法已经越来越谨慎。

此外，3月27日，上证指数跌破3500点。有业界人士指出，即便是富力地产在两月内能够意外获批“回A”，考虑到糟糕的市场环境，相信富力地产也会择机实施。

事实上，早在2007年6月份，富力地产股东大会就全票通过了A股IPO的决议。但其“回归”旅途颇多艰难，由2007年9月延期到2007年12月份，而目前仍无确定时间表。同时，2007年年报显示，富力2007年末的手头现金不到23亿元，但是仅富力去年下半年取得的天津、佛山、广州三幅“地王”，合计要缴付的地价就达到112亿元之多。

另一方面，从2002年就开始筹备上市，但是在今年3月因欠临门一脚不得不搁置上市的恒大地产，也面临着融资困境。 2007年初，为筹备上市恒大地产出让了约33%的股份，引入新加坡淡马锡、德意志银行、美林等三家投资者的4亿美元入股，刷新内地民营企业最大境外私募。但是最后由于香港地区的公众认购额不足而不得不宣布搁置上市。据悉，其实根据恒大的下限招股价，恒大欠缺的只是10亿港元左右的公众认购额助推上市成功。

另外，证监会近期宣布，内地IPO和再融资资金不得用于买地，这也掐断了不少冀望直接或借壳间接上市房地产企业的希望。加上现在无论是来自银行的间接信贷融资，还是来自资本市场的直接融资，都有意无意地对房地产业挂起了“从紧”牌。

相关“大地主”的财务压力

因市场反应冷淡而传出搁置上市消息的恒大地产以及曾经被誉为内地“最大地主”的碧桂园，在此时因资金链紧张而被不断调低评级。

根据恒大招股文件显示，其截至2007年9月底的借款总额为人民币68.3亿元，到了2008年1月31日因新开发项目增加及购置土地这一数字迅速增加至111.33亿元。其借贷年利率最高上升至7.4％。全部借款以现金存款、物业、土地使用权抵押。截至去年底，恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元，资金链明显绷紧。即使是已经上市的碧桂园财政也不容乐观，其总负债为192.3亿港元，总权益只有194亿港元。截至去年12月31日，该公司的现金只有约10.13亿港元。