REITS不是灵丹妙药

　　基金介绍：盛富资本国际有限公司为专注于大中华圈跨境投行和基金管理业务的亚洲投资银行，目前盛富资本是盛诺金房地产基金的基金管理人，团队遍及香港、深圳、上海、北京和美国西部，业务包括在美国和中国从事房地产投资和基金管理业务，在大中华区从事企业上市财务顾问服务和购并服务。

　　利用团队丰富的企业融资和战略咨询经验，盛富资本开创了房地产投资领域符合中国国情的独特地产基金管理模式。盛富资本的地产基金业务提供全方位房地产投资银行服务，主要为机构投资者、房地产企业、上市公司和海外高资产值个人提供地产项目开发融资、购并、地产重新定位和失败项目挽救服务。

普鲁斯特问卷

Proust Questionnaire

　　（答卷人：黄立冲，香港盛富资本国际有限公司董事总经理）



　　1、您认为国际地产基金能否满足宏观经济调控下中国房企的融资愿望？

　　顶级的国内开发商与顶级的房地产基金公司结盟，成为中国房地产业与金融资本结盟的成功实践。但顶级房地产公司毕竟是少数，中国市场有着为数众多的中小型地产商，要成功获得国际资金甚至国内游资的支持，必须面对不少的困难。目前海外基金与国内房地产企业的合作集中于特大型的房地产企业，大部分的中小房地产企业难以吸引他们的投资。

　　数量很少的国际地产基金对于中国房企的融资需求根本是杯水车薪。

　　2、请您对比一下银行与基金两个融资途径的优劣。

　　银行和基金根本就是两种不互相竞争的资本种类，如果银行贷款能解决所有问题时，当然没有必要要基金的钱。银行的融资成本低，但是受到国家宏观调控的影响较大，对提高企业的管治能力无任何帮助，而且银行对房地产项目公司要求的自有资金比例较高，一般占到自有资本的35%，这些都是银行资金没有办法逾越的弱点。

　　基金相对而言比较灵活，对自有资本较少的房地产公司也可以合作解决融资问题，在房地产基金有投资的项目中，项目可以获得在企业运营、商业模式、战略和融资方面的指导，提高了项目成功的机会，银行则无法像基金这样汇集资源的能力。同时，通过采用基金系统化、透明程度高、高效、专业化和持续一致地管理投资的方式，使企业适应行业需要灵活管理才能使利润最大化的特征。在国际上基金和银行贷款都会同时在一个项目中采用。

　　3、中国的房地产企业应如何与国际资本市场对接？

　　中国的房地产企业要与国际资本对接，自身应该具备以下几个条件：

　　1.地产融资平台的成员公司中须拥有集投资银行、房地产、国际标准的企业管理经验等元素，声誉卓著、值得依赖的投资管理团队，其中既包括国际专家和本地专家；

　　2.管理团队成员须拥有在中国管理地产基金管理公司运作以及后续的宣传推介所必须的技能，并在其专业范畴内拥有优良的业绩，其诚信能够被国际投资者所信赖；

　　3.房地产投资管理公司拥有一到两个成功与当地的房地产销售商或发展商的房地产投资经验；

　　4.拥有一个被证实可行，并?过实际运作验证的盈利模式；

　　5.房地产投资专业知识和迅速把行业信息转换为投资分析信息的能力；

　　6.寻找及鉴别优良项目的能力；

　　7.快速的投资评估程序，能够迅速反应，确保获得优良项目。

　　4、在您的基金和地产企业的合作上，您偏向于选择整体资金、管理支持还是实际项目的支持？

　　实际项目的支持。在与地产企业的合作上，虽然我们给他们提供的最大帮助是资金的支持，但是我们更倾向于选择实际项目的支持，因为实现投资者的资本回报率是基金首要完成的任务,国际上的其他房地产基金由于缺乏人手对项目进行实时管理和检测，因此往往选择投资整体企业，而我们在中国市场的本地化做的较好，我们自己有控制项目风险的手段。同时我们的资金来源与一般的基金不一样，所以更加适合这种策略。

　　5、您在选择企业或项目投资时，最关注的是哪些因素？

　　我们最看重的是企业的管治和项目操盘能力，能够服务于基金、提供第三方开发的房地产开发管理商，而且我们对开发商自身的运营模式也非常看重。对于那些本位主义的开发商我们较不看重，因为双方合伙的第一次成本比较高，地产基金不会同时与太多的开发商合作，我们希望与开发商能够成为可以信赖的战略合作伙伴，同时我们也可以帮助他们提高自身的管理水平，建立健全财务管理体系，成为一个拥有国际化管理水平的地产开发商，甚至帮助他们后续的海外上市。

　　例如，国内房地产业在搬迁、设计、建造、销售等阶段的成本和管理不透明，而专业房地产基金采用的是一种信托代理制，基金?理需要定期向资金提供方披露信息。除非基金本身对于地产商非常信任，而且两者之间能够做到信息和管理的透明，否则基金根本无法控制在投资过程中的风险，也许地产商是赚到了，但基金可能是亏了。

　　6、您认为现阶段中国的资本市场在哪些方面存在缺陷，阻止了国际资本的进入。

　　1.中国的房地产开发商在透明和企业管治方面普遍存在不足，这就要求地产私人投资基金须建立更完善的投资谨慎调查能力和项目投资监控能力，一般的基金人手非常精简，难以做到这一点。

　　2.中国市场在地产基金的投资操作方面需要建立更灵活的机制，目前进入中国市场的基金背后的投资者以国际金融机构为主，难以接受较为灵活的模式。

　　3.市场要求基金了解中国房地产开发流程和关键要点，并具备对房地产项目投资实施风险监控的能力，但这一点许多基金难以做到。

　　4.中国的税务制度不明朗，全国范围内各省市的税务制度都有区别，对国外投资基金来说，进入某一市场都需要重新研究税务制度。

　　7、目前有多家国内、国外的房地产企业正在筹划启动REITS，您怎样看待这种现象？

　　现在市场上对房地产基金的了解普遍存在一个巨大的误区，大部分的房地产开发商和媒体都把注意力集中在REITS("地产信托投资基金")上，甚至有的人直接在名片上印上REITS作为公司名称和文章中大谈REITS，但许多人却不知道REITS指的是什么东西，一时之间似乎REITS是把中国房地产业带出融资困境的良方妙药，许多开发商一听到对方是房地产基金就使出九牛二虎之力试图说服别人投资。

　　在这方面本人持有截然不同的看法，REITS不但短时间内无法成为大部分地产开发商融资的灵丹妙药，更不会为地产商出现现金流短缺的开发项目带来任何的投资。

　　目前中国房地产商寄予厚望的香港REITS实际上并不具备其他国家所具有的税务优惠（如果REITS通过特殊目的公司持有必须缴纳正常的所得税，除非由信托直接持有，但在香港上市的中国物业必须先缴纳中国法定的所有税项）。所以估计REITS作为一种投资工具而被广泛采用的可能性被大大降低。

　　8、您认为中国产生首只国际性的地产基金将在什么时候？

　　目前已经有许多只国际性地产基金进入中国，在与大型和特大房地产开发商的合作上已经初尝甜头。但是在中国本土市场内诞生一只国际模式和标准运作的地产基金还主要依赖于中国的立法。