走近洋创投之一

地产界的弄潮儿--盛诺金地产基金

证券日报 首席记者 崔晓黎

盛诺金地产基金("Synergy Property Funds Limited"或者简称"盛诺金")是由海外华人投资组成，盛富资本旗下的盛诺金资产管理有限公司担任基金管理人，专为房地产开发项目提供股权或夹层资本的专业地产开发基金。由多期分立式的独立基金所组成，每个基金都由盛诺金资产管理有限公司担任基金管理人，分立式模式是一种非常适合中国房地产行业目前现状的基金结构，具备基金筹资的灵活度非常大，投资策略也更灵活的特点。其灵活的盈利模式，使基金能够按照基金投资人要求的风险控制和回报要求设计度身订造的投资策略，只要有好的项目，投资金额的可延展性相当大，这也是盛诺金募集的2亿港元成功完成了4亿元项目投资的主要原因。

据盛富资本总裁黄立冲介绍，盛诺金为建立可靠房地产开发管理平台，于2004年入股专业地产项目开发管理公司居易国际，并联合其成功投资沈阳和济南的两个小户型青年社区项目，两项目从购地到全部投资基金回笼仅用八到十个月，项目年内部回报率均达到50％以上。基金的核心策略是通过投资可快速变现的项目从而获得较高的年内部回报率。

盛诺金地产基金的管理团队主要由同时具有海外房地产开发经验和中国房地产开发经验，以及房地产投资银行经验的管理人员构成，其中美国籍管理层占50％，港台籍管理层占30％，中国籍占20％。盛诺金属于房地产机会型投资基金，并采用夹层投资模式的私人股权投资基金。夹层投资模式主要是在进行投资架构设计时，通过充分利用债权和股权之间不同的回报和风险特征，设计最佳的转换时机，为投资者实现在风险有效控制的前提下取得尽可能高额利润的目的。盛诺金基金与中国市场上的国际房地产基金的主要区别在于，前者是采用增值投资策略的私人股权投资基金，主要投资物业开发项目。

盛诺金地产基金的管理人为盛诺金资产管理有限公司，是由盛富资本国际有限公司在香港注册成立的国际资产管理公司，其主要依托盛富资本的平台提供全方位房地产投资银行和投资管理服务，主要为机构投资者、房地产企业、上市公司和海外高资产值个人提供地产项目开发融资、购并、地产重新定位和失败项目挽救服务。

据了解，盛富资本国际有限公司("盛富")主要是专注在大中华圈内跨境股权融资和基金管理的投资银行，盛富资本的成立源自于台湾第二大券商日盛证券(Jih Sun Securities)于1999年成功把其亚洲投行业务与美资投行嘉富证券(Cresvale Securities)合并，并以香港为中心组建日盛嘉富(JS Cresvale Capital)和"盛富资本"(Synergy Capital)作为在中国提供投行服务的执行平台，在盛富资本的努力下日盛嘉富一度成为在香港联交所市场名列前茅的投行。目前团队遍及香港、深圳、上海、北京和美国西部，业务包括在美国和中国从事房地产投资和基金管理业务，在大中华区从事企业上市和购并服务。近年来，盛富资本的投资银行家曾先后为客户筹集超过三十五亿美元的发展资金。

盛诺金地产基金目前是中国市场上少数具备地产开发成功投资经验的外资基金之一，采取专注的投资策略，专注投资二线省会城市和北京地区，瞄准具备居住功能和投资升值功能的小户型社区和城市近郊大型综合社区等项目。 黄立冲认为，盛诺金的投资战略可实现投资者利润的最大化，在确保资金安全的前提下获取稳定高额回报。通过盛诺金研究发现，大多数地产公司在开发项目时由于现金流紧张而导致项目延迟，并最终大幅影响项目的内部回报率，考虑到高层建筑工程较为复杂可能导致投资回报降低，盛诺金基金现在和未来只选择投资能在18个月内全部完成的项目；同时，基金可以投资任何有价值的地段。

黄立冲表示，盛诺金基金的投资者可以按照国籍、希望参与的形式、喜好等因素，任意选择以下的方式参与基金的投资：

1.直接参与基金--通过与其他投资者一起参股基金管理人所管理的基金来直接参与。

2.组成分立账户基金--如果单笔投资额够大的话，可以以分立账户形式直接设立针对项目进行投资的控股公司，控股公司将会与基金管理人签订管理合约。

3.直接参与盛诺金投资项目--新投资者(或者由一群投资者所组成的投资载体)、基金管理人、发起人、开发管理商签订三方协议，共同成立投资地产项目的合资公司。