外资投资楼市的复杂处境

清明刚过，国家发改委同商务部等部门便发布了最新一轮的《外商投资产业指导目录(修订稿)》(下称《目录》)，并向社会公开征求意见。相较早前2007年的修订版本，新《目录》将把“别墅”列入了“禁止”之列，而在此之前，这一领域是在“限制”目录里。 这并不是那些想在中国大有作为的外资基金被淋得的第一盆“冷水”。 从2006年原建设部、商务部联合其他四部委出台了首个“限外令”，到2007年具有分水岭意义的“171号”文，再到最近几个月出台的众多“限外”通知条例，外资基金并非能将“调控”置身事外。 显然，虽然众多外资基金有意加大中国区域的投资力度，并且，寄希望在市场调整的波动中寻求难得机会，但是，他们依然有问题不能逃避：看到机会和真正抓到机会往往是两回事。 有一家外资代理机构的从业人员甚至就对2011年下半年外资基金能否大量整购物业持悲观态度，他私下就对记者表示，“外资基金说想成立新的基金，要不就是瞄向新的项目，无论是商业还是住宅，都想找机会。但是，哪有那么容易！眼前的蛋糕不小，可究竟能切到多大，可要看各家的本事。” 首先，无论投资何种领域，外资基金都需要面临“钱如何进来的问题”。外资基金要参与房地产项目建设的投资首先要遇到不是项目审批困难，就是换汇困难。一般而言，外资基金收购一个项目，由于上述环节的牵绊，几个月时间根本不具可操作性。而且，出于投资风险收益的考量，天天在中国接触各个项目的外资基金团队往往根本没有决定权，往往“大事小事都要请示有着几个小时时差的总部”。 而且，除非外资在国内还拥有上一轮投资完毕之后还没有换汇的人民币资金，或与当地开发商合作，否则无法有足够的时间和速度参与招拍挂。因为大部分的招拍挂项目都需要提供押金，且在拍卖成交后很短的时间就要支付土地款，如果依靠审批换汇根本赶不上。 那么，接下来，具体到物业投资领域，在如何解决上述问题的同时，还能规避不同物业投资领域的不同的投资风险，也正考验着处于投资压力之下各家基金的本领。 第一，在住宅领域，在目前的背景下，外资直接参与住宅市场的可能性不大。可能参与的路径或许只有一条——即外资只能与香港上市的房地产公司或者控股公司在香港的外资房地产公司合作才能在拍卖阶段便加入。要不就是寻找的合适的开发企业，让可能缺钱的他们将原有“只租不售”的住宅整栋转卖，再包装以获取租金以及未来的资产升值收益。 因此，在他们面前的问题是，如何在可能出现的低谷中寻求合适的合作伙伴。显然，这在“钱追这项目跑”的情况下并非易事，况且，目前已拥有海外平台的内房企基本早已拥有更多的海外融资平台。 第二，由于各地方政府招商引资压力，二三线城市的商业地产领域对于外资而言，往往容易介入。但是，在各路资本纷纷进军商业地产之时，外资一些惯常手法必然需要改变和创新。 比如在写字楼领域，由于拥有大量海外优质客户资源，外资习惯定位高端写字楼。但是，在二三线城市，目前由于租金和服务业发展滞后，定位过于高端的写字楼可能面临市场的同质化竞争。 盛富资本下属的美国盛诺金地产基金最近的尝试就值得业内关注。据记者了解，他们近来投资的是“轻资产、重运营”的国际企业中心——协纵国际企业港。不同于一般的“购买后再出租或散售”方式，他们采用就是“先租后购”的模式。目前，短短一年左右，其分别在北京、深圳、佛山投资运营了7个国际企业中心，业务模式类似的“美国中心””德国中心“等集柔性办公空间租赁和企业孵化一体的园区。 据记者观察，这一方式一是用“以租代买”躲掉了“钱如何进来”的问题；二是躲掉了“物业价格上升”的问题。 与此同时，这一方式对于市场的空白也有所补充。据记者观察，许多外资企业进入中国时，就已经把北京或上海定位为他们的中国总部。因此，在这两地的写字楼方面都尽量追求豪华和高水准，并没有过多考虑收益和成本。甚至有的上海或北京的办事处年年严重亏损，总部都不会考虑撤销。而在二三线城市（包括深圳和广州等一线城市），外资租户的态度则截然不同，他们往往在乎新设办公地点的“投入产出比”，而对于所租写字楼是否真正达到国际标准考量则列为次要。 但是，他们这一运营方式依然也需要面临挑战。即虽然租金最近两年出现了大幅回升，但由于租金增长幅度落后于物业估值的增长幅度，导致为租金回报率持续处于低位，有的地方甚至可能下滑。因此，如何通过提供更为柔性的空间和增值服务获得更高的租金回报，无疑考验着他们的智慧。