| 本采访所涉及的文章发表于：《新财富》封面文章,2010年4月19日 |
冒险家许家印 2009年11月初，恒大继2008年初首次上市失利后，成功登陆香港主板市场，上市当日即成就了许家印内地新首富地位，成为继杨惠妍之后，房地产行业创造的又一任内地首富。然而2006年之前．恒大尚为偏居广州一隅的区域性开发商，许家印如何带领恒大在冲击上市的几年间迅速成为国内拥有最大土地储备的全国性开发商? 研究发现，首次上市前，许家印以全部身家与外资机构设下一轮轮赌局，以持有的恒大权益做赌注，承诺高额回报，获得巨额海外融资，突击拿地，做大市值，快速“催熟“恒大；同时在投行们的精心筹划下，通过转让项目公司权益和项目开发权以及迂回转股等策略，提升恒大业绩表现、改善资本结构，筹集上市筹码。 然而，时运不济，恒大IPO招股之时正面遭遇全球金融危机，上市惨遭“滑铁卢”。首次上市失利后，恒大一度深陷债务泥潭，而许家印也几乎沦为债权人的“打工仔”。而之后“鲨胆彤”等新投资者的出现解了许家印的燃眉之急，于是许家印再度设下新赌局，二次冲击IPO，并且在2009年房地产行业复苏之际，成功上市。 然而，继上市募得32亿港元（约4.1亿美元）仅仅两个月后，恒大即高息 发行7.5亿美元的优先票据，融资额远超上市IPO。 至今恒大仍背负沉重的负债及未完结的赌局，奔跑在快车道上。次次的惊险闯关证明许家印具有超出常人的冒险精神，冒险家可以一直这样“幸运”下去么? 当下新一轮房地产宏观调控降临，上市后的恒大面临严峻挑战。 技术指导：盛富资本董事总经理 黄立冲 冒险家许家印 2009年11月5日，恒大地产（0.3333.HK，或“恒大”）在香港联交所主板挂牌交易。当天早间开盘即报4港元，较发售价3.5港元上涨14.29%，全日最高和最低价分别为4.8港元和3.81，振幅达到26%。当天恒大以4.70港元报收，全日涨幅达34.29%。随着其成功上市，公司董事局主席许家印及其夫人持有的合集约102亿股恒大股份，以高达479.5亿港元（这和422亿人民币）的最新市值超越比亚迪（01211.HK）董事局主席王传福，成为中国内地新首富。 预期上市首日的股价走势相似，恒大上市可谓一波三折。首次上市遭遇全球金融危机，使其功亏一篑。一年半后，借助放假在经济刺激措施中的快速反弹，许家印重振旗鼓，并最终成功登陆香港资本市场。其间，许家印以其强硬的铁腕风格，通过与外资大行们一轮轮的“对赌”，借“资本”之力跑马圈地，度过重重危机，快速“催熟”恒大。一部恒大的曲折上市史，也是一场许家印个人惊心动魄的“冒险之旅”。 弃旧壳寻找新“钱”程 关于许家印的身份，诸多的报道早已掘地三尺。资料显示，许家印出生于河南省周口市太康县，家境贫寒，母亲早逝。1982年，许家印从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。毕业后，进入河南舞阳钢铁公司工作，这一干就是10年。1992年，许家印南下深圳打工，进入深圳中达集团，历任该集团办公室主任、深圳全达公司总经理。1994年，中达组建广州鹏达集团进军广州，许家印被调任该企业董事长兼总经理，为其在广州的地产业务开疆拓土。1995年，成功开发了珠岛花园项目。1996年，许家印创办了广州恒大实业集团有限公司（简称“恒大实业”），进军房地产行业，开始了创业生涯。 创业之初，许家印立足于其熟悉的广州房地产市场。1997年，恒大实业在广州的首个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念，低价位入市，创造了广州昼夜排队购房，日进亿元的销售奇迹。其后，恒大成功开发金碧花园二至五期，掀起“金碧”购房旋风，为许家印带来人生的“第一桶金”。其后，金碧系列项目遍地开花，“开盘必特价，特价必升值”已经成为恒大的一种极富特色的标识。除了房地产业务，有着钢铁情节的许家印还投资了钢铁冶金产业。2003年，恒大钢铁集团有限公司注册成立，2004年全面投产。 对于资金密集型的房地产行业而言，打通资本市场渠道的意义不言而喻，许家印也早早便将目光投向了资本市场。其时，由于国内IPO名额有限，房地产企业直接上市的操作难度大，相当数量的国内公司采用了“借壳”这种相对便捷的方式进入资本市场。资料显示，2000-2002年，房地产业内只有天房发展、栖霞建设等5加公司直接挂牌上市，同期则有40多家公司通过借壳方式进入资本市场，恒大实业就是其中之一。 2002年8月22日，琼能源（0005023.SZ）发布公告称，恒大实业受让琼能源4186.45万股法入股，以26.89%的持股比例，成为琼能源第一大股东，并将其更名为恒大地产。琼能源是海南省的第一家上市企业，恒大借壳前，几经易手。然而，接下来的几年中，国内股市长期低迷，被寄予厚望的恒大地产，并没有起到融资平台的作用。而同为“广东地产五虎”的合生创展（00754.HK）早在1998年5月即在香港联合交易所主板上市；富力地（02777.HK）和雅居乐（03383.HK）于2005年先后赴港上市，2007年初碧桂园也赴港乘公共IPO，并造就了新一任内地首富。至此，“五虎”中的“四虎”均打通了资本市场渠道，走上了规模化发展的道路。至2006年，“外乡人”许家印领军的恒大已远落后于其他本地“四虎”（表1）。 表1：截至2006年底，恒大在芜湖中排名最末（单位：千元）  2006年3月，许家印携手美林、高盛、瑞信三家保荐机构，开始谋划海外上市。而此时的恒大，只是偏居广州一隅的区域性开发商。招股书显示，截至2006年底，其所有的房地产收入均源自广州“金碧”系列项目（表2）。2004年至2006年间，三年房地产开发总收入为47已远，尚不及其他“四虎”2006年一年的销售收入；而年均交付的建筑面积只有34万平方米（表3）；截至2006年底，恒大土地储备上不足600万平方米。无论从销售收入、资产规模以及土地储备来看，恒大都只能算是一家中小型区域开发商。面对如此境况的恒大，许家印和投行们开始筹划，如何才能在短期内快速“催熟”恒大，使其晋身大型地产商之列，上市卖个好价钱？ 表2：截至2006年，恒大所有的房地产开发收入均来自于广州“金碧”系列项目（单位：百万元）  表3：截至2006年底，恒大仅为骗局广州一隅的中小型区域开发商  在香港，土地储备是投资者对国内地产开发商持续经营能力与估值评判的重要指标。过去几十年中，香港盛行以NAV估值法（净资产估值法）而不是传统的市盈率法，市净率发来进行地产公司估值。该评价体系下的公司估值与公司土地储备和现行开发项目规模，呈正相关关系。这种特殊的房地产行业估值方法，为恒大迅速做大市值赴港上市，提供了一条可以复制的路径。许家印和外资大行们将“宝”压在了“土地”上，许家印就此踏上冒险之旅，围绕着土地储备，开始了豪赌上市的“重组、融资、拿地、提升业绩、上市”五部曲。
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